Reconversión inmobiliaria: el arte de ver lo que un activo puede llegar a ser

Construir desde cero cuesta cada vez más. El suelo bien ubicado escasea, los permisos de edificación retrocedieron un 70% respecto a 2018-2019 y los costos de construcción siguen subiendo. Frente a ese escenario, los desarrolladores e inversionistas más inteligentes del mercado están mirando hacia otro lado: los activos que ya existen.

La reconversión inmobiliaria es exactamente eso — transformar un activo con un uso obsoleto o ineficiente en algo que el mercado necesita hoy. Un edificio de oficinas vacío puede convertirse en departamentos, en un centro de salud, en un hotel, en minibodegas de última milla. El terreno ya está pagado. La estructura ya existe. Lo que cambia es para qué sirve.

Por qué 2026 es el momento

Santiago Centro cerró 2024 con una vacancia de oficinas de 17,2% según CBRE — 126.000 m² disponibles sin arrendar en el corazón de la ciudad. Edificios que durante décadas fueron el centro neurálgico del comercio y los servicios, hoy enfrentan un éxodo de empresas hacia el sector oriente y la consolidación del trabajo híbrido.

Ese stock vacante es el insumo de la reconversión. Y el precio de entrada lo hace atractivo: mientras una oficina Clase A en El Golf se transa en torno a las 0,69 UF/m², en Santiago Centro el precio baja a 0,33 UF/m². La brecha es la oportunidad.

Según BMI Servicios Inmobiliarios, el 2026 no estará marcado por un boom de nuevos proyectos sino por una etapa de optimización del stock existente. La reconversión inmobiliaria pasó de ser una estrategia marginal a una herramienta central para reactivar valor donde hoy existe ineficiencia.

Los tres destinos más demandados

La pregunta que más me hacen los inversionistas que evalúan este tipo de activos es hacia dónde reconvertir. La respuesta depende del edificio, la normativa y la zona — pero hay tres destinos que concentran la mayor parte de la demanda actual.

El primero es vivienda para arriendo. Chile tiene un déficit habitacional de 670.000 unidades según El Diario Inmobiliario. Convertir oficinas subutilizadas en departamentos para arriendo de larga estadía es la respuesta más directa a esa demanda. En Santiago Centro ya existen dos proyectos aprobados — el ex Hotel Tupahue y un edificio en Huérfanos que habilitará 113 viviendas, 42 bodegas, 8 oficinas y 23 locales comerciales, según La Tercera.

El segundo es uso mixto y cowork. Espacios flexibles que responden al nuevo perfil laboral — parte oficina, parte reunión, parte comunidad. El presidente de CBRE Chile, Nicolás Cox, lo describe como "agarrar un edificio que tiene sus años, intervenirlo y poder habilitarlo con un estándar superior en un entorno de escasez de oficinas de calidad."

El tercero es logística de última milla. Sótanos y locales comerciales en zonas céntricas con alta conectividad tienen un valor logístico que pocas veces se explota. Transformarlos en minibodegas urbanas de alta rotación genera flujo de caja con inversiones menores que un desarrollo logístico tradicional.

Lo que tienes que revisar antes de entrar

La reconversión tiene una trampa que pocos anticipan: la normativa. Cambios de uso de suelo, exigencias de estacionamientos, estándares constructivos y restricciones patrimoniales pueden alterar completamente la viabilidad de un proyecto. En Chile, muchos procesos de reconversión fracasan por una lectura insuficiente del marco regulatorio, no por falta de demanda.

El análisis correcto integra desde el inicio tres dimensiones: urbana, legal y económica. El valor del inmueble en su estado actual, el valor proyectado bajo el nuevo uso, los costos de transformación y el riesgo asociado al proceso. Esa lectura es lo que separa una reconversión rentable de una que consume capital sin generar retorno.

Salida de la semana

Gordon Matta-Clark — Intervenir el espacio hasta que confiese

Gordon Matta-Clark nació en Nueva York en 1943, hijo de Roberto Matta — el pintor surrealista chileno — y de Anne Clark, una pintora americana. Junto a Gordon nació su hermano mellizo Batan. Roberto los abandonó cuando tenían un año.

Gordon diría después que Marcel Duchamp era su padrino. Como señala Rafael Gumucio en su crónica El hombre que re-inventó Nueva York, eso no era literalmente cierto. Pero Gordon necesitaba una filiación artística que reemplazara al padre que nunca estuvo. Duchamp era el único maestro que Roberto Matta admitía sin reserva. Así que Gordon lo reclamó para sí.

Estudió arquitectura en Cornell y nunca ejerció. En el SoHo de los años 70 empezó a cortar edificios con una sierra. Tomaba construcciones destinadas a la demolición y las abría — rajaba paredes, seccionaba fachadas, partía plantas enteras en dos. Lo llamó building cuts. El mundo del arte tardó años en entender que estaba viendo algo completamente nuevo.

Batan cayó desde la ventana del estudio que compartían en junio de 1976. Gordon cavó un hoyo en el piso de una galería en París y lo llamó Descending Steps for Batan. Murió de cáncer dos años después, a los 35.

Roberto Matta no fue al entierro de ninguno de sus dos primeros hijos. Pero construyó un altar en su casa en Tarquinia que visitaba todos los días.

Por dónde empezar: Splitting (1974) y la crónica de Gumucio en Relatto.

Jessica Hupat creó Dunamis.agency en Chicureo y opera un estudio de corretaje en Santiago y regiones. Asesora a inversionistas hace más de 15 años.