Inversión fraccional: El metro cuadrado dividido también rinde

Durante décadas, invertir en propiedades en Chile tuvo una sola puerta de entrada: el pie del 20%, el crédito hipotecario a 20 o 30 años y la responsabilidad completa de la gestión del activo.

Esa puerta sigue existiendo. Pero ya no es la única.

La inversión fraccional permite participar en proyectos inmobiliarios — bodegas, departamentos, locales comerciales, desarrollos en verde — con tickets de entrada desde $100.000 pesos, sin hipoteca, sin contribuciones y sin encargarse de la administración. El inversionista adquiere una fracción del activo y recibe una rentabilidad proporcional a su participación cuando el proyecto genera flujo o se vende.

Cómo funciona en la práctica

El modelo opera a través de plataformas digitales que estructuran cada proyecto en una Sociedad por Acciones (SpA) — un vehículo legal regulado por la Ley Fintech chilena (Ley 21.521) y supervisado por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). Cada inversionista adquiere acciones de esa SpA, que son equivalentes a derechos económicos sobre el activo real.

Fraccional es la plataforma más conocida en Chile — permite entrar desde $100.000 pesos en proyectos residenciales, comerciales, bodegas, estacionamientos y desarrollos en verde. Si el inversionista necesita recuperar su capital antes del término del proyecto, puede publicar sus fracciones en el mercado secundario de la plataforma.

My Way opera desde $500.000 pesos con respaldo de Inmobiliaria León — más de 25 años de experiencia y 1.850 viviendas construidas — y solo obtiene rentabilidad adicional si el proyecto rinde por sobre lo estimado. Ese modelo de incentivos alinea los intereses de la plataforma con los del inversionista.

Lares fue la primera plataforma de crowdfunding inmobiliario 100% online en Chile — permite invertir desde $100.000 pesos e incorpora tecnología para analizar el mercado e identificar propiedades bajo su valor de mercado antes de publicarlas.

Las tres ventajas reales del modelo

La primera es la diversificación. Con el mismo capital que se necesita para el pie de un departamento, un inversionista puede distribuir su exposición en cinco o seis proyectos distintos — diferentes tipos de activo, diferentes zonas, diferentes plazos. Eso reduce el riesgo de concentración que tiene la compra directa.

La segunda es la gestión pasiva. El inversionista fraccional no se hace cargo de arrendatarios, mantenciones, contribuciones ni vacancias. La plataforma administra el activo y reporta periódicamente. Para quien tiene capital pero no tiempo, esa ecuación tiene un valor real.

La tercera es el ticket de entrada. El mercado inmobiliario chileno históricamente estuvo reservado para quienes podían acceder a crédito hipotecario o tenían capital suficiente para comprar directamente. La inversión fraccional abre la puerta a un perfil de inversionista que antes no tenía acceso a este mercado.

Lo que hay que revisar antes de entrar

El modelo tiene riesgos que vale conocer. La liquidez es limitada — aunque algunas plataformas ofrecen mercado secundario, no existe garantía de que haya compradores disponibles cuando se quiera salir. El horizonte de inversión suele ser de 2 a 5 años según el proyecto. Y la regulación, aunque existe, es relativamente nueva en Chile — conviene verificar que la plataforma esté registrada en la CMF antes de comprometer capital.

Salida de la semana

Wu-Tang Clan — el álbum que se vendió una sola vez y luego se fraccionó

En 2015, Wu-Tang Clan grabó Once Upon a Time in Shaolin. Un doble álbum de 31 canciones que tardó seis años en producir y del que hicieron una única copia física — guardada en una caja de níquel plateado grabada a mano por un artesano marroquí.

La vendieron por dos millones de dólares a Martin Shkreli, el farmacéutico que se hizo famoso por subir el precio de un medicamento para el SIDA un 5.000% de un día para el otro. Shkreli fue condenado por fraude en 2017 y el álbum fue confiscado por el gobierno de Estados Unidos como parte del pago de su deuda.

En 2021, un colectivo llamado PleasrDAO lo compró en subasta por cuatro millones de dólares. Y ahí viene el dato: PleasrDAO estructuró la propiedad del álbum de forma fraccional — dividió la titularidad entre múltiples propietarios usando tokens digitales. Por primera vez en la historia, un objeto cultural único tenía decenas de dueños simultáneos, cada uno con una fracción verificable de la propiedad.

RZA, fundador de Wu-Tang, lo vio venir desde el principio. La idea original era exactamente esa — crear algo tan exclusivo que obligara al mercado a inventar nuevas formas de acceder a él.

El mercado inmobiliario llegó a la misma conclusión por otro camino. Cuando el activo es demasiado grande para un solo comprador, la solución es dividir la propiedad en partes iguales y distribuirla. Wu-Tang lo hizo con un álbum. Fraccional lo hace con bodegas, departamentos y locales comerciales en Santiago.

Por dónde empezar: el documental Wu-Tang Clan: Of Mics and Men en Showtime — cuatro episodios sobre cómo nueve personas de Staten Island construyeron uno de los experimentos culturales más extraños del siglo XX.

Jessica Hupat creó  Dunamis.agency en Chicureo y opera un estudio de corretaje en Santiago y regiones. Asesora a inversionistas hace más de 15 años.