Comprar o arrendar. La pregunta que nadie responde bien.

En este episodio de Diary of a CEO, Steven Bartlett entrevistó a Ben Felix (director de inversiones de PWL Capital) quien puso sobre la mesa una definición central: la decisión más grande sobre tu patrimonio consiste en elegir entre comprar una propiedad o seguir arrendando. Esta es una encrucijada que depende de tu capital, tu momento de vida y variables técnicas que pocos te explican “en fácil” antes de firmar. En Chile, la mayoría de las familias toma esta decisión una sola vez en la vida y casi siempre ejecutando un cálculo a ciegas.

El error del cálculo de servilleta

El error común ocurre al comparar el dividendo directo con el arriendo mensual. Si el dividendo de un departamento te sale $680.000 y arrendar lo mismo al frente cuesta $750.000, la tendencia natural es decidir la compra de inmediato.

Ese cálculo básico omite la mitad del escenario real. Ser dueño implica pagar contribuciones, seguros, mantención común y reparaciones de emergencia. La evidencia académica calcula este costo extra cerca del 2% anual del valor total de la propiedad.

Además, el 20% del pie que dejas estancado ahí tiene un costo de oportunidad alto, porque ese dinero deja de rentar en otros instrumentos financieros. Sumando estos factores, el costo real de ser propietario supera el monto del dividendo por un margen importante.

La regla del 5% explicada de forma simple

Para ordenar esta discusión, Ben Felix plantea la regla del 5%. Él es canadiense pero voy a adaptar sus números a nuestro mercado actual, dividiendo los costos anuales de tener una propiedad en tres variables fijas sobre el valor del inmueble:

• 1% para contribuciones e impuestos.
• 1% para mantención y arreglos de la propiedad.
• 3% por el costo de oportunidad del dinero que pusiste en el pie.

Al tipo de cambio actual, UF 16,7 equivalen aproximadamente a $750.000. Rentar una propiedad equivalente por un monto inferior a esos $750.000 valida la opción de seguir arrendando e invertir la diferencia en otros activos. Un valor de arriendo superior en esa comuna justifica la decisión de compra.

La realidad del mercado chileno

El escenario inmobiliario local se mueve hoy por dos fuerzas muy claras. La primera es el alza de los arriendos, que acumulan un aumento del 68% en los últimos 20 años según la Encuesta Casen. En comunas como Providencia o Santiago Centro, las subidas superan el 120% desde 2020. Quedarse arrendando a la espera de una caída de precios es una estrategia de alto riesgo.

La segunda fuerza son las tasas hipotecarias. Al mirar la radiografía completa del Banco Central desde 2002 hasta la fecha, la realidad se vuelve incontestable. Quienes siguen esperando sentados a que las tasas vuelvan al mínimo histórico de 1,99% de octubre de 2019 están persiguiendo un fantasma: esa fue una anomalía financiera irrepetible.

El verdadero peligro ya pasó, cuando el mercado tocó un techo asfixiante de más de 5,2% a inicios de 2024, congelando las compras. El valor actual de 4,06% registrado al cierre del primer trimestre marca el regreso definitivo al promedio histórico saludable de las últimas dos décadas en Chile.

Estamos en el punto de inflexión técnico donde las tasas ya cayeron lo suficiente para hacer viable el dividendo, justo antes de que la masa de compradores reaccione y vuelva a inflar el precio de los inmuebles. Las zonas de alta plusvalía como Ñuñoa, Providencia o Las Condes respaldan esta opción de compra con datos reales de crecimiento.

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Lo que hace interesante este documental es que muestra el proceso real detrás de cada decisión. El razonamiento, no el resultado. Exactamente lo que este artículo intenta hacer con la pregunta de comprar o arrendar.

Disponible en Netflix

Jessica Hupat es creadora de Dunamis Broker. Asesora a inversionistas en el mercado inmobiliario chileno hace más de 15 años.