Bodega Flex: el activo que trabaja en varios turnos al mismo tiempo

El mercado inmobiliario industrial tiene un problema histórico: el suelo bien ubicado escasea y cuesta cada vez más. La respuesta que encontraron los desarrolladores fue hacer que el mismo suelo produjera más.

Ahí nació la Bodega Flex.

Es un formato de espacio industrial que integra almacenamiento, oficinas técnicas y locales comerciales en una sola unidad. Lo que antes requería tres contratos de arriendo separados en tres ubicaciones distintas, hoy se resuelve en un módulo de entre 150 y 800 m² dentro de un condominio con accesos seguros, áreas comunes y gestión compartida.

Para una PyME que necesita guardar inventario, atender clientes y coordinar despachos desde el mismo lugar, la Bodega Flex es la solución más eficiente disponible en el mercado hoy.

Por qué creció tan rápido

En 2024 las Bodegas Flex crecieron al doble de la velocidad del sector de bodegas tradicionales — un 13,8% versus un 6,4%, según Cushman & Wakefield. Ese diferencial tiene una explicación concreta.

Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Chile, lo describe así: la escasez de terrenos industriales y el aumento del valor del metro cuadrado llevaron a los desarrolladores a proyectar un mix con espacios comerciales y de oficinas, lo que genera un canon de arriendo más alto que las bodegas tradicionales y optimiza el uso del suelo disponible.

El sector norte de Santiago concentra la mayor demanda — Colina, Lampa, Huechuraba, Quilicura — por sus conexiones directas con las autopistas Vespucio Norte y la Ruta 68, y la proximidad al aeropuerto. Para operadores de última milla, esa ubicación vale tanto como el metro cuadrado mismo.

El dato que hay que leer bien

Al cierre del primer semestre de 2025, la vacancia de Bodegas Flex en Santiago llegó al 14,5%, según Cushman & Wakefield — el doble respecto al mismo período de 2024.

Ese número merece contexto antes de interpretarlo. La vacancia subió porque el mercado recibió una cantidad importante de oferta nueva en poco tiempo — proyectos que venían en construcción desde 2023 y 2024 entraron al mercado de forma simultánea. La demanda sigue activa: el precio de arriendo promedio se mantiene en torno a las 0,186 UF/m², y el 50% de las unidades arrendadas corresponde a módulos de entre 200 y 500 m², el rango más demandado por las PyMEs de última milla.

Un mercado con vacancia alta por exceso de oferta nueva es una situación muy distinta a un mercado con vacancia alta por caída de demanda. El inversionista que lee esa diferencia tiene una ventaja real sobre el que solo mira el porcentaje.

Qué significa para el inversionista

La Bodega Flex permite participar en el mercado industrial con tickets de entrada menores que un centro logístico clase A. Un módulo individual puede adquirirse desde valores accesibles para un inversionista de cartera mediana, con rentabilidades estimadas en torno al 6,5% en UF y la posibilidad de venta o arriendo según el ciclo.

La inversión está volcándose hacia proyectos en arriendo, impulsada por los altos precios de renta y la mayor disponibilidad de suelo en comparación con el sector industrial tradicional. Además, estos desarrollos permiten que inmobiliarias más pequeñas participen, ya que requieren un capital menor que los grandes centros logísticos.

El formato tiene una ventaja estructural para el propietario: la diversidad de arrendatarios dentro de un mismo condominio reduce la exposición a la vacancia de un solo cliente. Si un módulo queda vacío, los otros siguen produciendo.

Salida de la semana

Charles & Ray Eames — el marco silencioso

Charles y Ray Eames construyeron su casa en Pacific Palisades, California, en 1949. La levantaron con un marco de acero industrial estandarizado — el mismo material que se usaba para construir fábricas — y la terminaron en menos de dos días de montaje estructural. El resultado fue una de las obras más influyentes de la arquitectura doméstica del siglo XX.

La Casa Eames funcionaba como un marco silencioso dentro del cual la vida se desarrollaba orgánicamente. El espacio acompañaba lo que el momento pedía — taller, sala, archivo, jardín interior — sin requerir una sola renovación estructural en décadas. Cada metro cuadrado tenía un propósito y la capacidad de cumplir varios.

Esa idea — que un espacio bien diseñado puede adaptarse sin perder eficiencia — es exactamente lo que el mercado inmobiliario tardó cincuenta años en formalizar como producto. Hoy se llama Bodega Flex.

Por dónde empezar: el episodio de Space Shape Scale dedicado a la Casa Eames — veinte minutos que explican por qué un experimento de 1949 sigue siendo el mejor argumento para invertir en versatilidad.